Сибирский федеральный университет

Многие годы в интернете ведётся нескончаемая дискуссия о том, является ли недвижимость лучшим вариантом инвестиций. В рекламном сообщении от 5 сентября социальной сети ВКонтакте сообщества «Магия инвестиций», преподнесённым в виде новости, говорится о плюсах и минусах переезда в Объединённые Арабские Эмираты (ОАЭ). В ответ подписчики сообщества в комментариях к посту начали активно писать, что инвестиции в недвижимость — лучший вид инвестиций.

По мнению многих экспертов и аналитиков рынка недвижимости, в подобных инвестициях содержится множество и «плюсов», и «минусов».

В феврале этого года «РБК-Недвижимость» провёл серию интервью с экспертами инвестиционных и риэлторских компаний, в которых аналитики рынка прогнозируют продолжение снижения цен на квартиры, что является негативным фактором рентабельности таких инвестиций: «По мнению экспертов, опрошенных „РБК-Недвижимостью“, цены на жилье в 2023 году с большой долей вероятности будут снижаться, а ипотечные ставки расти. Поэтому к инвестициям в квадратные метры нужно подходить особенно взвешенно. Тенденция к снижению цен в 2023 году продолжится, поскольку ощутимых драйверов для роста спроса пока нет, а продление льготной ипотеки и расширение семейной уже не будет оказывать существенного эффекта», — рассказывает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. Сам рынок недвижимости инертен, а текущая перегретость сформировалась с некоторым временным лагом. Значит, стадия коррекции только началась и займёт время — это может продлиться от полугода до двух лет. «Таким образом, на данный момент инвестиции в недвижимость будут сопряжены c высокими рисками — снижением цен, ростом ставок, ухудшением благосостояния россиян (миграция также уменьшает долю платежеспособного спроса) и увеличением сроков окупаемости», — отметила аналитик.

По оценкам «Финам», сейчас средняя доходность от сдачи квартиры в аренду на длительный срок составляет 4–6 % (для первичного рынка — ближе к нижней границе, для вторичного — к верхней), а окупаемость — около 19 лет. «Если говорить о посуточной сдаче, то доходность может быть выше. При перепродаже доходность будет ниже, чем от долгосрочной аренды», — добавила Наталья Пырьева.

Похожий прогноз дала и эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. По её словам, рассчитывать на доходность как в 2020–2021 годах сейчас не получится: с мая 2022 года рынок показывает околонулевую динамику цен, а в отдельные месяцы — небольшое снижение. «В ближайшие месяцы эта тенденция сохранится. Предпосылок для разворота тренда сейчас нет: ипотечное кредитование стало дороже, речь не только о повышении ставки по льготной ипотеке, но и об отмене нулевых ставок по кредитам», — отметила Виктория Кирюхина. «Прогноз на весь год сейчас делать сложно — много внешних факторов, которые могут кардинально изменить ситуацию на рынке. Но в целом инвестиции в недвижимость сейчас больше воспринимаются как инструмент сохранения капитала, а не приумножения», — добавила эксперт.

Ситуация со снижением цен на недвижимость продолжилась и весной 2023 года. Об этом в своей майской статье «Инвесторы-неудачники: когда вы потеряете деньги на вложениях в недвижимость» пишет «РИА-Недвижимость», цитируя слова риелтора Евгения Коноплёва: «Примеров неудачных инвестиций у любого риелтора полно. Но самым частым случаем является заход покупателя на рынок новостроек на очередном локальном пике его развития, рассказывает риелтор: «В результате через 2 года вместо обещанного продолжающегося роста рынок начинает идти вниз – и инвестору приходится выходить из проекта не с прибылью, а с убытками», — отмечает он. «А ведь каждый риелтор знает, как тяжело продавать сегодня за 9 миллионов то, что 2 года назад покупалось за 10», — сетует Коноплёв».

Один из экспертов в этой же статье «РИА-Недвижимость», вице-президент Russia Sotheby's International Realty Елена Мариничева рассказывает о «подводных камнях» инвестиций в иностранную недвижимость: «А уж если говорить о покупке недвижимости за рубежом, то тут всё ещё сложнее. Ведь многие покупатели заходят на этот рынок после того, как уже инвестировали в недвижимость на российском рынке или в Москве, и покупка подобных объектов за границей может принести им немало сюрпризов».

Причины рискованности инвестиций в недвижимость коротко и ясно сформулировал автор портала Сравни.ру: «Недвижимость — это товар с наименьшей ликвидностью, то есть в случае необходимости его трудно обменять на деньги, и зачастую продать жильё в ситуации рыночной нестабильности становится практически невозможно. При этом у недвижимости довольно серьёзный коэффициент износа, в квартире или доме нужно периодически делать ремонт, что влияет на доходность инвестиций. Если же инвестор живёт самостоятельно в принадлежащем ему жилье, то такую покупку нельзя в принципе назвать инвестицией, так как каждый месяц он недополучает доход в размере арендной платы».

А в апреле этого года портал Banki.ru решил подробно разобраться в сложившейся ситуации на рынке недвижимости и пришёл к следующему выводу: «Плюсы: надежный способ сохранения капитала; инфляция не сказывается на цене актива (цена, как правило, растет быстрее инфляции); возможность получения пассивного дохода (при сдаче в аренду). Минусы: высокий порог входа из-за высокой стоимости объектов; долгая окупаемость; дополнительные расходы, снижающие доходность (оплата ЖКХ, ремонт, налоги)».

В итоге следует сделать вывод о том, что информация, размещённая в сообществе «Магия инвестиций», является частично недостоверной, так как нельзя однозначно сказать, что инвестиции в недвижимость — это лучший вид вложений. Он, скорее, самый понятный для простого обывателя, ведь наряду с упомянутыми рисками, связанными с зависимостью спроса на недвижимость от экономической обстановки в стране и мире, он по-прежнему является одним из способов сохранения капитала и получения пассивного дохода.

Материал подготовлен в рамках совместного проекта учёных СФУ с «Лапша Медиа», направленного на разоблачение недостоверной информации.